Als je een geschikte bedrijfslocatie hebt gevonden, moet je nagaan of op dit perceel gebouwd of verbouwd mag worden en welke activiteiten precies toegelaten zijn. Dit wordt in de eerste plaats bepaald door de bestemming van het perceel. Ruimtelijke plannen regelen de bestemming en de stedenbouwkundige voorschriften van een bepaald gebied. Past je activiteit hier niet in, dan kan je geen vergunning krijgen, tenzij de stedenbouwkundige voorschriften aangepast worden of uitzonderingen mogelijk zijn volgens de wet.  

Welke plannen en stedenbouwkundige voorschriften gelden?  

Ruimtelijke plannen of bestemmingsplannen bestaan uit gewestplannen, algemene en bijzondere plannen van aanleg (APA en BPA) en ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP). Het gewestplan is een verouderd planningsinstrument dat enkel nog van kracht is op die plekken waar het niet vervangen werd door een nieuwer plan, met name BPA’s en RUP’s. De gewestplanbestemming kan dus gewijzigd zijn door één van de andere genoemde plannen. Er zijn gewestelijke, provinciale en gemeentelijke RUP’s. De combinatie van de gewestplannen, de BPA’s en de RUP’s kent aan elk perceel een bestemming toe. Bestemmingen zijn bijvoorbeeld industriegebied, woongebied of agrarisch of landbouwgebied. 
Het is niet eenvoudig om deze bestemming op te zoeken, omdat er (nog) geen volledige databank is die alle informatie uit gewestplannen, BPA’s en RUP’s samenvoegt. Je kan de gewestplannen online raadplegen op Geopunt. Via Geopunt kun je ook doorklikken naar de gewestelijke en provinciale RUP’s. Je kan de gemeentelijke bestemmingsplannen inkijken bij de gemeente. Steeds meer worden deze ook online ter beschikking gesteld op de website van de desbetreffende gemeente.  Lees ook: Zoek data over terreinen in Geopunt (link naar pagina).

Om officieel te weten wat de juiste bestemming is van je perceel van interesse kan je terecht bij je notaris of kan je een stedenbouwkundig uittreksel opvragen bij de gemeente.  Dit is meestal betalend. Een stedenbouwkundig uittreksel geeft o.a. inlichtingen over de bestemming van het perceel volgens de verschillende plannen waarin het gelegen is (uittreksel uit het plannenregister) en ook de informatie uit het vergunningenregister. 

Wil je de vergunbaarheid van je bouwproject schriftelijk bevestigd zien (bv. voor je een vergunning aanvraagt of de locatie aankoopt), dan kan je een stedenbouwkundig attest aanvragen bij de bevoegde vergunningverlenende overheid. Dit is meestal betalend.

Eens je weet in welke bestemming een grond of gebouw gelegen is, moet je bekijken welke voorschriften er gelden. Economische activiteiten zijn mogelijk in verschillende bestemmingen. Vele activiteiten, zoals handelsactiviteiten, horeca, maar ook maakbedrijven zijn mogelijk in woongebied, bijvoorbeeld langs steenwegen en in de stads- of dorpskern. Andere activiteiten met veel hinder, zoals grotere productiebedrijven en logistieke bedrijven moeten afgezonderd worden in kmo-terreinen of industriegebieden. 

Een onderscheid bestaat tussen gebieden voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s en industriegebieden. Gebieden die volgens het gewestplan als gebied voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s werden bestemd, zijn bedoeld voor kleine of middelgrote bedrijven waar handwerk primeert, al dan niet met gebruik van machines. Industrieterreinen zijn bedoeld voor bedrijven waar grondstoffen worden verwerkt.  

Complementaire dienstverlenende bedrijven die nodig zijn voor de goede werking van de eigenlijke industriële of ambachtelijke activiteiten worden veelal ook toegelaten: transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen. De louter commerciële activiteiten zoals winkels of handelszaken horen niet thuis in een industriegebied of kmo-zone. De activiteiten die wel of niet toegelaten zijn, vind je terug in de stedenbouwkundige voorschriften die horen bij het BPA, RUP of gewestplan. Deze voorschriften moet je dus steeds checken.  
Welke activiteit in welk bestemmingsgebied thuishoort, kan je ook navragen bij de stedenbouwkundige of omgevingsdienst van de gemeente.   

Is mijn activiteit toegelaten in dit bestaande bedrijfspand?

Je moet dus nagaan of jouw geplande activiteit toegelaten is in het gekozen pand. Om dit te controleren, kan je niet volledig steunen op je vastgoedmakelaar of notaris. Bijvoorbeeld het uitbaten van een restaurant of café is niet steeds mogelijk in een pand waar voorheen een woning of een winkel was en omgekeerd. Contacteer hiervoor je gemeente.

Wil je een bestaand pand huren of kopen? Controleer dan of het vergund is en voor welke activiteit een vergunning bestaat. Ook dit kan via de aanvraag van een stedenbouwkundig uittreksel bij de gemeente.

Of een pand vergund is, moet ook verplicht vermeld worden door de notaris of vastgoedmakelaar bij de bekendmaking van vastgoed te koop en bij de onderhandse akte (compromis) en authentieke akte van verkoop (Informatieverplichting bij verkopen van vastgoed)).  Als je een pand huurt, moet de verhuurder over deze info beschikken, de huurder is niet aansprakelijk.

Een gebouw is  vergund  als de gemeente beschikt over de vergunning. Hierbij zit een bouwplan.  

• Als de bestaande toestand overeenkomt met de toestand op het vergunde plan, is het gebouw vergund;  
• Als de bestaande toestand in kleine mate afwijkt van het vergunde plan, is het gebouw hoofdzakelijk vergund;  
• Als de bestaande toestand in aanzienlijke mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw niet vergund.

Wat als het bedrijfspand niet vergund is?

Als een gebouw niet vergund is, dan kan dat zware gevolgen hebben.  Bij zonevreemde bedrijfsgebouwen kan verbouwen en herbouwen enkel toegelaten worden bij hoofdzakelijk vergunde gebouwen. Vrijstellingen van vergunning voor bepaalde werken gelden enkel bij vergunde gebouwen. Let op, een bouwmisdrijf is verbonden aan de illegale constructie. Het gaat dus over van ene eigenaar op andere. Je kan met andere woorden een bouwmisdrijf 'kopen', en je stelt je zo bloot aan dwangsommen of herstelverplichting.  

Het is ook mogelijk een regularisatievergunning aan te vragen. Of je deze vergunning krijgt, hangt af van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de afweging van goede ruimtelijke ordening. Spreek met de verkoper af wie de regularisatievergunning aanvraagt en wie de kosten hiervoor draagt. Neem in de voorlopige koopverbintenis (zgn. compromis) duidelijke bepalingen op in de vorm van een ‘opschortende voorwaarde’ die stelt dat de koop enkel doorgaat: 

• als er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld;  
• of als de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt;  
• of als jij een regularisatievergunning bekomt.

Een as-builtattest is een niet-verplicht attest waarin de architect verklaart dat een constructie niet of slechts minimaal afwijkt van de plannen die vergund werden. Meer weten over het as-builtattest en toegestane kleine afwijkingen van de vergunning.