Bruno realiseert betaalbaar wonen via uniek not-for-profitsysteem

Bruno staat voor Betaalbaar, Ruimtelijk, Units, Non-for-profit Ontwikkeld. Met het BRUNO-pact willen de bezielers ontwikkelingen realiseren die niet enkel uitgaan van rendabiliteit. Ze willen zo het hoofd bieden aan de uitdaging om meer betaalbare woningen te realiseren.

De uitdaging

Steden en gemeenten kampen met een nijpend tekort aan betaalbare woningen. Projectontwikkelaars willen deze woningen wel bouwen, maar botsen op de haalbaarheid. Er zijn niet alleen hoge kosten. Er zijn ook hoge risico’s die enkel gedekt kunnen worden via een zeker economisch rendement. Met het Bruno-pact wordt onderzocht en getest of die risico’s anders kunnen verdeeld worden door woningbouw te benaderen vanuit een maatschappelijk perspectief en dus niet louter vanuit economische overwegingen. 

Bruno bekijkt het anders

Bruno is ontstaan als een afsplitsing van architectenbureau DMOA dat al uitgebreide ervaring had met projecten rond sociaal ondernemen via hun vzw Maggie Program. Bruno opereert als een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk die maatschappelijke projecten realiseert. Hun missie? Een innovatieve benadering van betaalbare huisvesting die kwalitatieve architectuur verenigt met maatschappelijke impact, met de architect als sleutelspeler. We spraken met oprichter Benjamin Denef die aan de hand van hun 9 kernwaarden de filosofie van Bruno toelicht.

1. Not-for-profit
2. Met open boekhouding
3. Niet via procedure voor overheidsopdrachten 
4. Kwalitatieve architectuur
5. In harmonie met de omgeving
6. Inclusieve doelgroep
7. Regeneratief gebouwd
8. Met gelijkgestemde en correct betaalde partners
9. Binnen een juridisch kader voor niet-speculatieve doorverkoop

De filosofie van Bruno

Risicodeling

Bruno neemt de rol van zowel architect als projectontwikkelaar op zich. Hun aanpak is gebaseerd op een slimme samenwerking met lokale overheden, die vragende partij zijn voor meer kwalitatieve én betaalbare woningen. Cruciaal hierbij is de risicodeling: steden, gemeenten of sociale wooncorporaties verbinden zich ertoe om een stuk eigen inbreng via een borgstelling of aankoopbelofte aan te bieden. Dit verlaagt het financiële risico voor Bruno aanzienlijk en maakt banken bereidwilliger om leningen voor 100% van het benodigde budget te verstrekken.

Vermijden van wet op overheidsopdrachten

Bovendien werkt Bruno zonder overheidssubsidies voor het bouwen zelf, zodat ze niet gebonden zijn door de complexe regels van overheidsopdrachten. Dit biedt meer flexibiliteit en bespaart tijd. Wel werken ze soms met overheidssteun om de innovatie zelf van de BRUNO-werkwijze juridisch en administratief uit te klaren.

Transparantie en eerlijke verloning

Architecten worden vaak laag betaald binnen het traditionele bouwmodel. Volgens Mijnsalaris.be ligt het minimumloon voor architecten rond de €2.186 bruto per maand. Bruno hanteert een transparant beloningssysteem met een open boekhouding, toegankelijk voor alle betrokkenen. Ze streven naar een eerlijk salaris vergelijkbaar met dat van een leerkracht, wat in 2024 minstens €3.040 bruto per maand bedraagt. Dit biedt architecten stabiliteit en een rechtvaardige vergoeding voor hun werk. Door zelf bouwheer en architect te zijn kan er correct loon naar werk worden ingerekend.

Geen speculatief kader

Bruno wenst ook op lange termijn de woningen betaalbaar te houden. Ze vermijden dat de woningen speculatief doorverkocht kunnen worden. De koper is een (op te richten) wooncorporatie, een sociale woonmaatschappij of een particulier die deze koopt als enige eigen woning met als doel om er zelf in te wonen. Door de doorverkoopprijzen te plafonneren via een koppeling met de gezondheidsindex zullen de prijzen, ook jaren later, eerlijk blijven en de doelen die Bruno stelt behouden blijven.

Duurzaamheid

De kwaliteit en ecologische duurzaamheid is een algemeen gedragen fundament dat voor Bruno steeds centraal staat. Ze gaan voor hun ontwikkelingen participatief te werk zodat de opgeleverde projecten voldoen aan de verwachtingen van de lokale besturen, de wooncorporaties en de eindgebruikers. Harmonie met de omgeving is één van de kernwaarden. Door regeneratief te bouwen willen ze niet alleen eventuele negatieve impact op de omgeving minimaliseren of verwijderen. Ze gaan een stap verder en willen positief bijdragen aan het herstel en de verbetering van de ecosystemen in de omgeving.

Maatschappelijke impact 

De filosofie om maatschappelijke meerwaarde te realiseren in plaats van financieel rendement na te streven opent deuren. Lokale overheden die dringend behoefte hebben aan betaalbare woningen zijn vaak bereid om flexibel om te gaan met strikte bouwvoorschriften voor dergelijke projecten. De bereidheid om extra bouwrechten toe te kennen is dus groter. Ze kunnen bijvoorbeeld hogere bebouwing of grotere bouwdensiteit toestaan. Ook meer flexibele regels rond verplichte parkeerplaatsen bijvoorbeeld hebben een grote impact. Het laat de ontwikkelaar toe om de rendabiliteit van een project beter af te stemmen op de aankoopwaarde van de grond. Hierdoor vergroten ze hun maatschappelijke impact en verkleinen ze de financiële druk die doorgaans met een projectontwikkeling gepaard gaat. Als slot op de deur worden garanties ingebouwd via een convenant zodat speculatie uitgesloten wordt. 

Een veelbelovende start

Niet lang na de oprichting van Bruno staan de eerste projecten al in de steigers. Bruno kocht in Leuven hun eerste projectgrond waar vier woningen met tuin en dakterras zullen gebouwd worden. Het voortraject is opgestart en een eerste voorstel wordt ingediend bij stad Leuven. Na goedkeuring zullen Leuven en Bruno een partnership aangaan. Dat kan een contractuele overeenkomst zijn of in de vorm van een publiek-private samenwerking om samen verder te werken aan betaalbare woningen.

Inclusieve doelgroep

Een andere kernwaarde van Bruno vinden we uitgesproken terug in een ander project waarvan de haalbaarheid momenteel onderzocht wordt. Daar bekijkt Bruno de mogelijkheid om een tiental woningen als optopping op een bestaande school voor mensen met een beperking te realiseren met als doel meer verwevenheid te creëren tussen deze mensen en mensen zonder beperking. 

De weg vooruit

Is dit de toekomst van projectontwikkeling? Samenwerken met overheden en sociale organisaties op basis van gedeelde waarden, open boekhouding en eerlijke vergoedingen, zonder dat winst de drijvende kracht is? Volgens Bruno is er nog volop ruimte binnen het segment tussen commerciële projectontwikkelaars en sociale huisvestingsmaatschappijen. Hun unieke model – bouwen met maatschappelijke impact zonder winstbejag – beantwoordt alvast aan de groeiende vraag naar duurzame, betaalbare woningbouw.