Hasselts woonmodel wil betaalbaar wonen voor lagere inkomens mogelijk maken

De stad Hasselt en het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Hasselt (AGBSH) hebben een innovatief woonmodel uitgewerkt dat betaalbaar wonen in de stad mogelijk moet maken voor mensen met een lager tot modaal inkomen. "We willen een aantrekkelijke woon- en leefstad zijn voor iedereen, maar de hoge vastgoedprijzen maken dat voor minder kapitaalkrachtige groepen vaak onhaalbaar", zegt schepen van stadsontwikkeling en wonen Marc Schepers.

Vastgoedprijzen zetten druk op vitaliteit van de stad

Het probleem is nijpend, zo blijkt. "De mediaanprijs voor een appartement in Hasselt is op vijf jaar tijd met 20 procent gestegen tot zo'n 250.000 euro", legt Schepers uit. "Omdat je bij banken maar 80 procent van dat bedrag kan lenen, moet je als koper al gauw 60.000 euro eigen inbreng op tafel leggen. Zelfs wie tien jaar lang maandelijks 500 euro spaart, krijgt dat startbudget amper bijeen. Zonder financiële hulp van familie wordt een eigen woning zo een onbereikbare droom voor velen." Het gevolg is dat veel jonge mensen noodgedwongen uitwijken naar de huurmarkt of de stad verlaten. "Hasselt is daardoor een van de snelst vergrijzende centrumsteden van Vlaanderen", stelt Schepers. "Voor de vitaliteit van onze stad is dat geen gezonde evolutie. Met ons nieuwe woonmodel willen we het tij keren."

Lagere prijs en volledige lening

Concreet maakt de stad afspraken met projectontwikkelaars om binnen nieuwbouwprojecten een aantal woningen (zo'n 15 procent) met een korting van 15 procent te verkopen aan het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Hasselt. AGBSH verkoopt ze vervolgens door aan kandidaat-kopers uit de doelgroep. Een voorbeeld: in een project met 42 nieuwe appartementen koopt het gemeentebedrijf er zes met korting. Die zes woningen worden dan aangeboden aan gezinnen of alleenstaanden die op de reguliere markt uit de boot vallen. Naast de lagere prijs is er nog een belangrijk voordeel voor de kopers: omdat de stad zich borg stelt, kunnen zij de volledige aankoopsom lenen bij de bank. "Die combinatie - een betaalbare prijs én geen eigen inbreng - moet wonen in de stad opnieuw haalbaar maken voor een grote groep", zegt Schepers. Er staat wel een belangrijke voorwaarde tegenover. Wie via dit systeem koopt, mag de woning later enkel terug verkopen aan AGBSH, tegen een prijs gekoppeld aan de gezondheidsindex. Die zal wellicht minder snel stijgen dan de vastgoedprijzen, waardoor de stad de woning kan terugkopen onder de marktprijs en opnieuw betaalbaar kan aanbieden. Zo ontstaat een rollend fonds van betaalbare woningen.

Overheid als regisseur

Het model vraagt wat toegevingen van alle partijen, erkent Schepers, maar hij is ervan overtuigd dat iedereen er baat bij heeft. "Projectontwikkelaars krijgen meer ruimte en soepelheid in de vergunningsdialoog, in ruil voor het inbouwen van een maatschappelijke meerwaarde zoals betaalbaar wonen. De overheid treedt op als regisseur om alle betrokken partijen, inclusief de banken, vanuit hun sterktes een bijdrage te laten leveren." Het idee vindt alvast weerklank bij vastgoedontwikkelaars. "De rekening moet kloppen, maar we staan hier positief tegenover. Het is een probleem dat je in alle steden ziet opduiken", zegt Ed Somers van Vestio. 

Positieve balans

Schepen Schepers maakt na een jaar een positieve balans op. "Het proces is juridisch, financieel en technisch verfijnd. De contracten zijn in orde. De allereerste woningen, een zestal appartementen in Runkst, komen binnenkort op de markt. Ze zijn een onderdeel van een project met 38 appartementen. De interesse bij kandidaat-kopers is groot. In totaal mikken we op korte termijn op bijkomend 50 à 60 betaalbare woningen." Tegelijk beseft hij dat de stad dit niet alleen aankan. "We hebben in Hasselt een kritische massa nodig, maar eigenlijk moet dit Vlaanderen-breed uitgerold worden. Ik merk alvast veel interesse in steden als Leuven, Mechelen en Gent. De kracht van de Vlaamse overheid is nodig om gunstige voorwaarden af te dingen bij de banken en om bijvoorbeeld ook op vlak van ruimtelijke ordening ondersteuning te bieden. Dit woonmodel verdient alle kansen, want het toont aan dat een overheid complexe problemen op een slimme manier kan aanpakken door alle actoren vanuit hun sterktes te laten bijdragen. Dat vraagt om nieuwe ideeën en denkbeelden, zowel van ondernemers als overheden."

Samenwerking

Ed Somers, CEO van projectontwikkelaar Vestio, is een van de partners in het Hasseltse woonmodel. In het najaar start hij met de bouw van Parkwijk waar ook een aantal goedkopere woningen worden aangeboden. Somers is overtuigd van de noodzaak van een samenwerking tussen de overheid en de private sector om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren. "Sociale huisvesting richt zich op de laagste inkomensschalen, maar het is cruciaal dat we ook de lagere middenklasse niet uit het oog verliezen. Vooral voor lokale tweeverdieners is de aanschaf van een betaalbare woning bijna een onmogelijke opgave." De vastgoedmarkt voor woningen tussen 400.000 en 500.000 euro staat onder hoge druk. "Er is een duidelijk tekort in dit segment. We moeten dringend oplossingen vinden om deze groep te huisvesten", aldus Ed Somers.

Vergunningsprocessen

Om de ontwikkeling van betaalbare woningen te stimuleren heeft Hasselt zijn woonmodel ontwikkeld. "Maar ook hier lopen we vaak tegen een muur van bureaucratie en stroeve vergunningsprocessen aan", zegt Somers. Hij beschrijft het vergunningenbeleid als 'stroef' en vol met beroepsmogelijkheden, wat de ontwikkeling aanzienlijk vertraagt. "Vaak krijgt de indiener van een beroep gelijk, wat leidt tot vertragingen en de noodzaak om plannen weer aan te passen." Hij wijst ook op de ecologische en milieubeperkingen die bouwprojecten kunnen hinderen, zoals beschermingsmaatregelen voor natuur en diersoorten. De projectontwikkelaar benadrukt de noodzaak van dialoog en samenwerking tussen promotors en overheden om het vergunningsproces te versnellen en noemt hoge grondprijzen een belangrijk obstakel. "We moeten samenwerken om de druk in stedelijke gebieden te verlichten en tegelijkertijd groene ruimten te behouden", stelt Somers.

Tijd voor actie

Hij pleit voor een integrale aanpak die mobiliteit, betaalbaarheid en ecologie combineert en benadrukt het belang van betaalbaar wonen als centraal thema in beleidsbeslissingen. "Het is tijd voor actie en aanpassing van het beleid om deze uitdagingen aan te pakken. De toekomst van wonen in onze steden hangt af van ons vermogen om flexibel tot oplossingen te komen", concludeert Somers.