Mechelen activeert wonen én werken boven winkels

Sinds een aantal jaren komen de ruimtes die gelegen zijn boven de commerciële gelijkvloerse plint op de radar van de lokale besturen. Sluitende cijfers zijn er niet, maar de praktijkervaring leert dat die ruimtes, zeker in handelskernen, vaak leeg staan. Er wordt daarom steeds vaker gekeken naar deze ruimtes als potentiële oplossing voor de problemen waarmee onze kernen worstelen. Een klassiek voorbeeld is het tekort aan woningen of studentenhuisvesting, kantoorruimte, opslagruimte, etc. Het activeren van deze leegstaande ruimtes is alvast een grote opportuniteit om bijkomende dynamiek in de handelskernen te creëren. Een invulling van de leegstaande ruimtes kan leiden tot meer activiteit, klantenpotentieel en beleving buiten de klassieke openingsuren van de handelszaken. 

Functieverweving 

Door commerciële ruimtes op het gelijkvloers te verweven met andere functies op de bovenliggende verdiepingen wordt een opwaardering van het vastgoed gerealiseerd, verloedering tegengegaan en de buurt een stuk dynamischer gemaakt. Verweving brengt namelijk een diversiteit aan gebruikers met zich mee, wat een positieve impuls betekent voor de levendigheid van de kern. Het leidt ook tot meer lokale tewerkstellingsmogelijkheden, een positieve mobiliteitsimpact, sociale controle en veiligheid en gemeenschapsvorming. 

De renovatiepremie

Heel wat lokale besturen hebben de afgelopen jaren ingezet op het activeren van de ruimtes boven winkels via subsidies of premies. De renovatiepremie is één van de meest gebruikte instrumenten. Onder bepaalde voorwaarden kan dan een premie verkregen worden om de investeringskost voor de activering van een bovenliggende ruimte te drukken. Hoewel er in die gemeenten doorgaans wel een aantal succesverhalen voortkomen uit de premie, blijft een groot effect meestal uit omdat de praktische drempels en het kostenplaatje vaak zwaar doorwegen. Bij de evaluatie van dit instrument wordt dan ook vaak een dubbele vraag voorgelegd: was de investeerder ook zonder de premie van plan om de verdieping te activeren (en is de premie in dat geval gewoon een bonus geweest) of heeft de premie het verschil gemaakt tussen wel of niet investeren?

Mechelen maakt het verschil

Het traject van de stad Mechelen om ruimtes boven winkels te activeren geeft inzicht in de problematieken en toont hoe de stad er succesvol mee omgegaan is.

Premie wonen boven winkels

In 1996 wordt op initiatief van de stedelijke dienst Wonen een premiereglement ‘Wonen boven winkels’ uitgeschreven. Er werd toen jaarlijks omgerekend 5.000 euro ter beschikking gesteld voor het bewoonbaar maken van ruimtes boven handelspanden. Het premiereglement wordt nog zeer beperkt gewijzigd in 2001 en 2014 maar blijft tot 2017 actief. Tussen 2012 en 2013 worden ook complementaire premiereglementen opgemaakt voor onder meer de vestiging van een handelszaak en de renovatie van gevels bij handelspanden.

Kernversterkend renoveren

In 2017 lanceert de stad een nieuw premiereglement ‘Kernversterkend renoveren’. De focus ligt op het aanpakken van de kwaliteit van de handelspanden, de gevels en de bovenliggende verdiepingen. Dit premiereglement kwam er naar aanleiding van de VLAIO-oproep ‘Premiestelsels kernwinkelgebied’. De stad Mechelen ontvangt hierdoor een subsidie van 90.000 euro en voorziet ook zelf een gelijk bedrag. Tussen 2018 en 2021 werden met deze premie 14 dossiers succesvol afgewerkt, waarbij het totale premiebedrag kon oplopen tot maximaal 36.000 euro per case. Het werd gezien als een goed initiatief voor deze individuele cases. Maar voor de handelskern als geheel was bezwaarlijk sprake van een grote impact. Het kernwinkelgebied telde 614 panden in 2021, waarvan 59 leegstaand. Over drie jaar tijd werd afgerond slechts 2,3 % van de panden geoptimaliseerd met de premie.

Stedenbouwkundige versoepeling

Om te begrijpen waarom een grote impact uitbleef werd een onderzoek ingesteld naar de knelpunten voor het activeren van ruimtes boven winkels. Uit dit onderzoek bleek duidelijk dat de stedenbouwkundige voorschriften, vooral in het kernwinkelgebied, te streng waren. Voorbeelden zijn onder meer de gevraagde minimumoppervlakte voor appartementen en eisen rond inpandige fietsenstallingen of autoparkeerplaatsen. Alle bestaande stedenbouwkundige voorschriften werden opnieuw geëvalueerd en waar nodig bijgestuurd. Het resultaat was de goedkeuring van een versoepeld afsprakenkader voor wonen boven winkels in 2021. Na een testperiode werden de nieuwe voorschriften in 2023 ook ingebed in een nieuwe stedenbouwkundige verordening die op 1 april 2024 in voege is getreden. 

Interne en externe aanpak

Sinds de komst van het versoepelde afsprakenkader werd flankerend ingezet op het communiceren van de nieuwe visie en voorschriften, bijvoorbeeld tijdens ondernemersevents. Om de vastgoed- en bouwsector mee te krijgen werd een plan van aanpak opgemaakt en uitgevoerd. Tot slot werd ook intern een nieuwe werking geïntroduceerd bij de betrokken diensten. Hiermee werd zowel intern als extern een groot draagvlak gecreëerd, met veelbelovende resultaten – ondertussen zo’n 215 nieuwe invullingen – tot gevolg. 

Metamorfose van de Geitenstraat

Blik op de toekomst

De aanpak van de stedenbouwkundige voorschriften, de individuele benadering van ontwikkelaars of investeerders en in sommige gevallen ook de aanpak van het openbaar domein zorgen voor een ommekeer in de binnenstad van Mechelen. Opvallend is wel dat de activering van de verdiepingen nu vooral zorgt voor bijkomende woongelegenheden. In enkele eerder uitzonderlijke gevallen gaat het om een kantoorfunctie. Toekomstgericht wil de stad daarom inzetten op nog meer diversiteit in de functies. Het kan gaan om maakbedrijven, scholen, multifunctionele ruimtes, gemeenschapsvoorzieningen, vrije beroepen, enzovoort. De stad zal nu in kaart brengen welke specifieke behoeftes hiervoor zijn en hoe er dan ondersteund kan worden.