Wonen in of boven winkels

Woningtekort

In Nederland is het woningtekort tot één van de belangrijkste beleidsitem uitgegroeid. Onderzoekscentrum ABF Research berekende in zijn prognoses dat er tegen 2030 zo’n 981.000 nieuwe woningen nodig zijn. De stijging in het woningtekort wordt deels toegeschreven aan bevolkingsgroei door migratie, het toegenomen aantal alleenstaanden en ouderen die langer in huis wonen. Daardoor ontstaat de noodzaak voor meer betaalbare woningen.

Overal gelijkaardige trends

In Vlaanderen zien we, net als bijna overal in Europa, een gelijkaardige trend. Volgens beroepsfederatie Embuild stevenen we in België af op een tekort van 225.000 wooneenheden tegen 2035. Een studie van het Departement Omgeving spreekt over een woningbehoefte van 295.000 eenheden. Nochtans is volgens Statistiek Vlaanderen de woningvoorraad in het Vlaamse Gewest tussen 2001 en 2023 met 23% gestegen. Er is een relatieve versnelling in de woningbouw opgetreden, met een toename in het aantal nieuwe woningen per jaar. Zo werden in 2022 zo’n 40.000 nieuwe woningen gecreëerd. Dit tempo is nodig om aan de toenemende vraag te voldoen.

Wonen in of boven winkels

Een deel van de oplossing ligt in het bewoonbaar maken van ruimtes boven winkelpanden. Die staan vaak leeg of worden als opslagplaats gebruikt. Ook het transformeren van leegstaande winkels naar woningen behoort tot de mogelijkheden. In Nederland, vooral in grote steden zoals Amsterdam, Utrecht en Eindhoven, wordt deze transformatie actief aangemoedigd. Ook in verschillende Vlaamse steden worden vernieuwende initiatieven ontplooid. Steden zoals Mechelen, Turnhout, Aalst, Mortsel, Halle en Hasselt hebben specifieke projecten om via wonen boven winkels het dreigende probleem aan te pakken. De plannen variëren van financiële incentives zoals subsidies tot aanpassingen in de stedenbouwkundige regelgeving. 

Utrecht

In een recent interview met BNR Nieuwsradio gaf Jeroen Roose - van Leijden van de gemeente Utrecht uitleg bij de toekomstige ontwikkelingen van het project 'Morgen Mooier Maken'. Dit initiatief, een samenwerking tussen de gemeente, Centrummanagement Utrecht en de Vastgoedeigenaren van Commercieel Onroerend goed Centrum Utrecht (VCOC), richt zich op het transformeren van ongebruikte ruimtes boven winkels naar woon- en werkruimtes.

Complexiteit

Jeroen Roose - van Leijden benadrukte de uitdagingen en kansen in dit proces. "We worden geconfronteerd met hoge bouwkosten, arbeidskrapte en de complexiteit van ons vergunningensysteem. Dit vertraagt de transformatie naar woningen." zei hij. "Het omvormen van bovenverdiepingen blijkt een aantrekkelijk alternatief te zijn. Dit speelt in op de behoefte van werkgevers om talent aan te trekken met aantrekkelijke locaties die dichtbij horeca, retail en culturele voorzieningen liggen."

Duidelijkheid

Hij benadrukte verder dat geduld en timing cruciaal zijn bij het aanpakken van dergelijke projecten. "In veel gevallen is het de combinatie van duidelijkheid, snelheid en een versoepeld vergunningentraject die meer bijdraagt aan het succes van deze transformaties dan financiële stimulansen zoals subsidies."

Vastgoedoperator

Vanaf begin 2024 zal in Utrecht een vastgoedoperator actief zijn om dit proces te versnellen. "Ons hoofddoel is het versterken van de levendigheid op straatniveau door een aantrekkelijke mix van retail, horeca en cultuur aan te bieden," concludeerde Roose - van Leijden. "Dit initiatief is een essentiële stap in het verlevendigen van onze stadscentra en het optimaal benutten van bestaande ruimtes."

Premiebeleid in Turnhout

In Turnhout is een intensief beleid uitgerold om het uiterlijk van het winkelgebied in het stadshart te verbeteren. Dit omvat premies voor het stimuleren van wonen boven winkelpanden, het omvormen van handelspanden tot woningen en het renoveren van handelspanden. Ondertussen werden al zo’n 44 panden onder hand genomen waar een investering van 600.000 euro door de stad tegenover stond. Volgens schepen Kelly Verheyen geeft de stad absolute prioriteit aan de woonkwaliteit bij panden die een woonfunctie krijgen. "In woningen waar te veel gebreken worden vastgesteld, kan de burgemeester de verplichting opleggen om herstellingen uit te voeren." Bovendien voert de stad Turnhout een actief grond- en pandenbeleid om zelf panden aan te kopen waarvan eigenaars de noodzaak tot renovatie niet inzien.

Bijgesteld vergunningenbeleid in Mechelen

Ook Mechelen moedigt actief de renovatie van leegstaande verdiepingen boven handelspanden aan. Voor panden in het kernwinkelgebied zijn er specifieke afwijkingen mogelijk op de stedenbouwkundige verordening. Die afwijkingen maken het makkelijker om deze ruimtes voor diverse functies te gebruiken.

Vier verschillende premies in Aalst

In Aalst hebben zeventien eigenaars van winkelpanden in het centrum subsidies ontvangen in 2023 om de ruimte boven hun zaak te verbouwen tot een woongelegenheid. Samen ontvingen ze 188.000 euro van de stad en van VLAIO.

Halle wil woonruimtes boven winkels activeren

Halle biedt eveneens subsidies aan voor eigenaars van leegstaande winkelpanden. Deze subsidies dekken een deel van de aanpassingskosten, waaronder gevelverfraaiingen, samenvoegen van nevenliggende panden en het creëren van een aparte ingang. De laatstgenoemde ingreep is bewust opgenomen. Veel van de ruimtes boven winkels kunnen maar moeilijk geactiveerd worden omdat er geen aparte ingang is voorzien.

Koppeling met huurprijs in Mortsel

In Mortsel kunnen eigenaars gebruik maken van een premie voor het toegankelijk maken van woningen boven handelspanden. De premie bedraagt 30% van de projectprijs met een maximum van 5.000 euro. Een bijkomende tegemoetkoming van 650 euro is mogelijk bij het laten uitvoeren van een onderzoek naar de toegangsmogelijkheden. In het reglement zijn een aantal voorwaarden opgenomen om als eigenaar in aanmerking te kunnen komen. Maar de opvallendste voorwaarde voor de premie gaat pas in na afronding van de werken. De woningen moeten verhuurd worden tegen een maximumprijs die gekoppeld is aan de kenmerken van de woning. Dit varieert van maximum 550 euro per maand voor een woning met één slaapkamer tot 750 euro per maand vanaf drie slaapkamers.

Hasselt trekt de kaart van studentenkoten

Hasselt pakt het enigszins anders aan. In 2021 werd beslist dat er bijkomende studentenhuisvesting moest gecreëerd worden. Naast inspanningen op campus Elfde Linie en de stationsomgeving werd ook gemikt op de ruimtes boven winkels in de binnenstad. De stad zat aan tafel met ontwikkelaars om de mogelijkheden te bespreken. Schepen van Ruimtelijke Ordening Marc Schepers benadrukt het belang van studenten voor de dynamiek en beleving in de binnenstad. "We streven ernaar om leegstaande bovenverdiepingen in de binnenstad een nieuwe bestemming te geven als studentenkoten. We brengen hierdoor niet alleen meer studenten naar Hasselt, maar dragen ook bij aan de heropleving van deze ruimtes", verklaart Schepers. Er wordt ingezet op kwalitatieve en betaalbare studentenkoten, ook in renovatieprojecten.