Naar een gemengde invulling van de winkelstraatplint

Leegstaande panden of – definitief - gesloten rolluiken laten een indruk na bij de bezoekers aan de Vlaamse winkelstraten. Lokale besturen blijven, vaak hardnekkig, vasthouden aan de wens om deze ruimtes opnieuw commercieel in te vullen. De winkelplint – de begane grond van gebouwen die uitkijken op de straat – is dan in de eerste plaats voorbestemd voor retail. Functieverweving, waarbij winkels worden afgewisseld en zelfs gecombineerd met woonruimtes, horeca, bedrijvigheid of andere bestemmingen; stuit nog vaak op weerstand. Toch is dit, zo blijkt uit diverse onderzoeken, vaak een zeer goede oplossing om de leefbaarheid van onze centra te waarborgen.

De plint als spiegel van de stad

Een aantrekkelijke plint geeft een stad op ooghoogte een eigen gezicht en stimuleert interactie. Stedenbouwkundigen als Conrad Kickert wijzen erop dat de plint niet alleen belangrijk is voor de economische levensvatbaarheid van een gebied, maar ook voor sociale interactie en stedelijk vertrouwen. Wanneer plinten interactief zijn, kunnen ze bijdragen aan de aantrekkelijkheid van een buurt en fungeert de straat als een ontmoetingsplek. In steden als Rotterdam en Amsterdam wordt hiermee al volop geëxperimenteerd door functieverweving te bevorderen. In Vlaanderen worden woonfuncties op de begane grond van winkelstraten nog vaak gezien als een negatief signaal.

Functieverweving: een antwoord op leegstand

De weerstand tegen functieverweving komt voort uit het idee dat wonen in commerciële zones afbreuk doet aan de levendigheid van een straat. Woningramen in plaats van etalages worden gezien als een visuele “doodsteek.” Dit idee is echter achterhaald. Functieverweving hoeft niet ten koste te gaan van het straatbeeld. Integendeel, het kan een oplossing zijn voor de problemen van winkelleegstand en het versterken van de levendigheid van een gebied. In grotere steden worden plinten tegenwoordig vaak deels gevuld met woningen, kantoren, culturele voorzieningen en werkplaatsen. Dit zorgt niet alleen voor een visuele afwisseling. De diversiteit aan functies zorgt ook voor meer dynamiek in het stadscentrum. Functieverweving heeft als bijkomend voordeel dat er een groter veiligheidsgevoel aanwezig is doordat er constant beweging is. Ramen op ooghoogte bieden zo een soort supervisie, ook wel benoemd als “eyes on the street.”

De opgave voor Vlaamse steden en gemeenten

Woningnood

Vlaanderen staat voor een flinke woningbouwopgave. Er moeten in de komende jaren tienduizenden extra wooneenheden worden gecreëerd. Door woningen te integreren in de plinten van stadscentra kan deze opgave gedeeltelijk worden ingevuld zonder dat nieuwe woonwijken aan de randen van de stad moeten worden gebouwd. Bovendien kunnen stadscentra inspanningen leveren om een breed publiek aan te trekken voor deze ‘nieuwe’ woningen door in te spelen op de behoeftes van de verschillende doelgroepen.

Levendige straten

Het grote voordeel van een functiemix is dat het de stad een meer gelaagd karakter geeft. Functies zoals horeca, kantoren en woningen kunnen elkaar aanvullen, met als resultaat een levendige stad die elke dag van de week en ook buiten de uren van de klassieke retail actief is. Kickert noemt dit concept “Density with Intensity”: een hoge dichtheid aan verschillende functies, waardoor zowel bewoners als bezoekers zich op ieder moment van de dag aangetrokken voelen tot de stad.

De keuzes van Turnhout

Klassieke visie

In een tijdsgeest waarin veel Vlaamse winkelgebieden worstelen met leegstand in hun winkelcentra en zoeken naar oplossingen om deze gebieden nieuw commercieel leven in te blazen; kiest Turnhout voor een specifiek beleid waarin wonen een belangrijke rol speelt. Toch benadert de stad functieverweving met een zekere voorzichtigheid. Cédric Heerman, diensthoofd Ruimtelijke Ordening in Turnhout,  benadrukt dat Turnhout een actief beleid voert om wonen boven winkels in het kernwinkelgebied te stimuleren, vooral om de levendigheid in het centrum te bevorderen. Dit beleid voorkomt dat verdiepingen boven winkelpanden volledig leeg komen te staan en zorgt voor een dynamisch stadsbeeld, zelfs na sluitingstijd van de winkels. Hoewel wonen boven winkels voor een zekere levendigheid zorgt, is hij minder overtuigd dat bewoning op de begane grond daadwerkelijk leegstand in het kernwinkelgebied kan tegengaan. “Vroeger lieten we alleen echte winkels toe in het kernwinkelgebied,” legt Heerman uit. “Maar nu zijn we soepeler en staan we ook diensten en bezoekersintensieve kantoren toe, mits deze passen binnen het commerciële karakter van de straat.” Het uitgangspunt blijft echter dat woningen op de begane grond niet zijn toegestaan in het kernwinkelgebied zelf.

De reden achter het behoud van winkelpuien

Het beleid van Turnhout om wonen op de begane grond uit het kernwinkelgebied te weren, komt voort uit de overtuiging dat een aaneengesloten winkelstraat zonder onderbrekingen door woonfuncties essentieel is voor de commerciële aantrekkingskracht. Volgens Heerman is een “aaneengesloten front” van winkelpuien belangrijk voor de visuele aantrekkingskracht en het economisch succes van de straat. “Als we woningen in de commerciële plint zouden toelaten, dan creëren we te veel onderbrekingen,” legt Heerman uit. “Zo’n fragmentatie van functies kan de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied verminderen.”

Overgangszones: ruimte voor innovatie en flexibiliteit

Hoewel wonen op de begane grond in het kernwinkelgebied zelf niet toegestaan is, is Turnhout wel flexibel in de overgangszones rond het kerngebied. In deze zones wordt functieverweving aangemoedigd en kan handel worden gecombineerd met woningen en andere bestemmingen op straatniveau. Dit geeft ruimte om de architectuur en het straatbeeld van deze gebieden te verrijken en kwaliteit toe te voegen, terwijl het kernwinkelgebied zijn commerciële karakter behoudt. “De overgangszones laten ons toe om creatief te zijn met architectuur en om bepaalde gebouwen om te vormen tot een mix van handel en wonen op de begane grond. Hier kunnen we experimenteren en inspelen op de vraag naar meer woonruimte in het centrum zonder dat we de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied zelf aantasten,” aldus Heerman.

Brede functiemix in de plint

Risicospreiding

Uit recent onderzoek van Conrad Kickert en Frank Suurenbroek blijkt dat de plint een veel bredere functiemix kan huisvesten dan vaak wordt gedacht. Naast winkels, horeca en woningen bieden bijvoorbeeld ook kantoren, buurthuizen, kinderdagverblijven of bibliotheken waardevolle invullingen van de plint. Deze diversiteit zorgt voor verschillende soorten interactie met voorbijgangers en bevordert een levendig straatbeeld. Bovendien heeft een plint met diverse functies een hogere kans om bestand te zijn tegen veranderingen in vraag en aanbod, omdat het niet volledig afhankelijk is van de retailsector, die in veel steden juist onder druk staat. Net als bij elke goede investering kan het zo lonen om spreiding na te streven.

Menukaart aan voordelen

Niet-winkelfuncties dragen op verschillende manieren bij aan de belevingswaarde, sociale waarde en zelfs de huurwaarde van een plint. Het toevoegen van werkplekken, zoals co-workingspaces of kunstateliers, creëert bijvoorbeeld een transparante en uitnodigende uitstraling. Publieke functies, zoals bibliotheken, trekken dagelijks veel bezoekers aan en versterken het sociale netwerk binnen een wijk. Zorgfuncties en woningen dragen weliswaar minder direct bij aan sociale interactie op straatniveau, maar bieden juist stabiliteit in de vastgoedwaarde en verhogen de aantrekkelijkheid van een buurt voor diverse doelgroepen.

Transparantie-index en sociale waarde

Het onderzoek wijst via de transparantie-index op hoeveel visuele interactie er mogelijk is tussen plintgebruikers en voorbijgangers. Het ontwerp van de plint – zoals de grootte van ramen en de mate van inkijk – is bepalend. Publieke en commerciële functies hebben doorgaans grotere ramen die uitnodigend zijn en openheid bieden naar de straat, wat de belevingswaarde van de plint verhoogt. Woningen en zorgfuncties zijn vaker minder transparant, doorgaans vanuit een zekere privacywens. Maar het onderzoek stelt ook vast dat deze functies wel een andere meerwaarde creëren. De invullers voegen namelijk vaker elementen toe als bloembakken, stoelen of tafeltjes. Het onderzoek beschrijft dit als meerwaarde in de ‘hybride zones’. De elementen stimuleren interactie met de voorbijgangers en doen de sociale waarde stijgen. Ze zorgen er ook voor dat de visuele barrière verdwijnt. 

Superplint

Een van de belangrijkste lessen uit het onderzoek van Kickert en Suurenbroek is de noodzaak van flexibiliteit in de plint, zodat functies kunnen meebewegen met de veranderingen in vraag door de jaren heen. Door rekening te houden met toekomstige functieverandering, zoals een tandartspraktijk die plaatsmaakt voor een yogastudio, kunnen plinten zich beter aanpassen aan veranderende behoeften zonder ingrijpende renovaties. Voor Vlaamse steden en gemeenten betekent dit dat er bij nieuwbouwprojecten minder vastgehouden moet worden aan enkelvoudige bestemmingen. Met een “superplint” die meerdere functies kan huisvesten, wordt een toekomstbestendig stadscentrum gecreëerd dat kan inspelen op veranderende trends.

Voorbeelden van succesvolle plinten

Westerdokseiland Amsterdam

Een voorbeeld van geslaagde functieverweving is te vinden in het Westerdokseiland in Amsterdam. Hier wordt in de plint een mix van woningen, creatieve werkruimten en horeca geboden, waardoor een divers en levendig straatbeeld is ontstaan. 

Little Coolhaven Rotterdam

Ook het Rotterdamse project “Little C” toont hoe plinten kunnen bijdragen aan een leefbare stad: hier worden woonplinten gecombineerd met kleinschalige werkruimtes en horeca, waardoor de straat continu in beweging is.

Vancouverism

Vancouver, stad in Canada, zag al tientallen jaren geleden in dat er nooit genoeg commerciële activiteit kon plaatsvinden in de plint van hun hoogbouwtorens. Hun beleid werd vervolgens geënt op het integreren van hoge woontorens met speciaal ontworpen lager gelegen ruimtes (de plinten) die interessant zijn voor zowel woningen als andere functies. Door te werken naar een soort lagergelegen podium wordt een aantrekkelijke overgang tussen privé- en openbare ruimte gestimuleerd. Het biedt bewoners ook de mogelijkheid om de gevels aan te kleden en zo een persoonlijk tintje te geven aan hun leefomgeving. Dit systeem maakt onderdeel uit van een stadsontwikkelingsbeweging die ondertussen de naam ‘Vancouverism’ draagt.

Tijd voor een nieuwe kijk op de plint

Een goed ontworpen handelscentrum biedt voordelen op sociaal, economisch en cultureel vlak. Voor de toekomst is het essentieel dat Vlaamse steden en gemeenten bereid zijn om hun opvattingen over hun handelscentrum te herzien. Door functieverweving als kans te zien, kunnen zij niet alleen de leegstand oplossen maar ook nieuwe woongelegenheden creëren. De plint is immers niet alleen een commerciële ruimte, maar een belangrijk contactpunt tussen bewoners en de stad. Of een verruimde visie ook daadwerkelijk zal werken op lange termijn kan niemand voorspellen. Al zijn de eerste signalen in grootsteden positief veelbelovend. Wil je zelf aan de slag? Hou dan zeker rekening met volgende aanbevelingen:

• Stel een breed bestemmingsplan op: Maak ruimte voor verschillende functies, niet alleen winkels, in het handelscentrum.
• Bied ruimte aan woonfuncties op ooghoogte: Zorg voor hybride zones die privacy combineren met straatconnectie.
• Stimuleer samenwerkingen: Werk nauw samen met pandeigenaren, ondernemers en bewoners.
• Vermijd blinde gevels: Behoud een visuele verbinding met de straat via een juiste indeling en planning.
• Flexibele plinten met ruimte voor functieverandering: Ontwerp plinten die eenvoudig kunnen worden aangepast aan toekomstige behoeften.