Ontwikkelaars bedrijventerreinen

Wat is een kwaliteitsvolle (her)ontwikkeling?

Open en compact

De (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein zet in op een duurzaam, zuinig en efficiënt ruimtegebruik met aandacht voor ruimte voor bedrijvigheid en groenblauwe netwerken.

De ruimte in Vlaanderen is schaars en slecht uitgeruste, kwalitatief verwaarloosde bedrijventerreinen leiden bovendien tot een onaantrekkelijk vestigingsklimaat en hoge kosten voor herstructurering. Bij (her)ontwikkeling kan er op verschillende manieren ingezet worden op het verhogen van het ruimtelijk rendement:

  • Intensivering van het ruimtegebruik door meer activiteiten te bundelen op dezelfde oppervlakte. Ruimtelijke ingrepen zoals verdichten, stapelen, ondergronds bouwen en collectieve woon- en werkvormen kunnen intensivering bevorderen. Ook interne reorganisatie (herdenken bedrijfsprocessen, bouwen vanuit huidige behoefte of vanuit toekomstige behoefte in combinatie met tijdelijk gebruik),  ondergronds of op het dak parkeren of het efficiënter benutten van gebouwen of percelen (gebruik restruimte voor collectieve voorzieningen of als medegebruik voor omgeving), is een vorm van intensivering.
  • Het delen van ruimten die vaak worden onderbenut doordat ieder bedrijf zijn eigen vergaderlokalen, sanitaire voorzieningen, eetzaal, infrastructuur, etc. heeft en deze ruimten na de werkuren vaak leeg staan. Dit kan tegelijk kostenbesparend werken. Daarbij kan gekeken worden naar parkeerplaatsen, laad- en losinfrastructuur, waterbuffering en -zuivering, groenzones, afvalstromen, gedeeld vrachtvervoer, machines en collectieve voorzieningen.
  • Functieverweving door de integratie van nieuwe functies en voorzieningen op of nabij bedrijventerreinen. Een bedrijventerrein heeft vaak een duidelijke omschrijving van welke activiteiten toegestaan zijn. Door het mengen van deze activiteiten met andere functies, worden synergiën mogelijk. Er moet steeds naar een evenwicht worden gezocht tussen functieverweving en functiescheiding: scheiden waar nodig, verweven waar mogelijk.

Bij (her)ontwikkeling van terreinen is er steeds meer aandacht voor deze ruimtelijke principes, mede gestuurd door de voorwaarden vanuit de VLAIO-subsidiëring (inrichtingsplan). Via het stedenbouwkundig ontwerp en in ruimtelijke uitvoeringsplannen kan een intensiever ruimtegebruik gestimuleerd worden. Ook het creëren van open ruimte door groenblauwe netwerken (ruimte voor overstroombaar gebied en voor waterlopen) en het versterken van de waterhuishouding op een bedrijventerrein is erg belangrijk. Ontharding, vergroening, wateropvang en het organiseren van een watersysteem kunnen hierbij een oplossing zijn

 

Aandachtspunten

  • Stem het ruimtegebruik van een terrein af op basis van factoren zoals de nabijheid tot het stedelijk weefsel, de mix van bedrijvigheid op het terrein, de schaalgrootte van de percelen, de bereikbaarheid en het mogelijk watergebonden karakter.
  • Hou rekening met belemmerende maatregelen voor het verhogen van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen, zoals onder andere de mate waarin restpercelen, voortuinzones of bufferzones kunnen worden geactiveerd of ruimte kan worden gedeeld, de flexibiliteit van bestaande voorschriften en de mate waarin de overheid hierop aanstuurt.  Wordt de maximale bouwhoogte verhinderd door de voorschriften van een RUP en is het RUP ouder dan 15 jaar, dan bestaat er een afwijkingsmogelijkheid.
  • Bij intensivering van het ruimtegebruik moet een inventarisatie van onderbenutte ruimte, verdichtbare percelen, leegstaande panden, etc. meer inzicht geven in de mogelijke ingrepen. Dit kan dan gekoppeld worden aan beleid, zoals bijvoorbeeld een terugkoop- of gedigitaliseerd uitgiftebeleid.
  • Waterbeheer is een belangrijk en actueel werkpunt. De ambitie moet zijn om regenwater op het terrein zoveel mogelijk op te vangen door middel van wadi’s, regenwaterputten, etc. Daarnaast zullen hergebruik en wateruitwisseling tussen bedrijven naar de toekomst belangrijker worden. Het creëren van maximaal rendement en groenblauwe netwerken is dan ook een moeilijke afweging. Waterbeheer moet zowel anticiperen op wateroverlast als op droogte.
  • Het integreren van andere functies mag de hoofdfunctie van bedrijventerreinen – het voorzien van ruimte voor bedrijvigheid – op lange termijn niet hypothekeren. Tijdelijk ruimtegebruik botst vaak op strijdigheid met RUP-voorschriften. Het is ook een moeilijke evenwichtsoefening omdat het ook niet de bedoeling is dat verweefbare activiteiten hier terecht komen.
  • Om ruimtegebruik te intensiveren en verticaal bouwen te stimuleren, kaneen minimale bouwhoogte opgelegd worden. De idee is dat door dit op te leggen meer ruimte vrijkomt voor groen en water. Combineert men dit met kleine kavels, laat dit toe collectieve ruimte voor water en groen te voorzien. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het type bedrijventerrein. Bij regionale terreinen zijn kleinere kavels bijvoorbeeld minder wenselijk. Overheden kunnen werken met financiële incentives om ontwikkelaars te stimuleren. Bijvoorbeeld, ze kunnen een vrijstelling planbaten geven wanneer een RUP een hogere bouwhoogte toelaat. Ze kunnen ook een grond … in ruil voor meer verdichtingsmogelijkheden.
 

Verwijzingen