Startpunt

Het vertrekpunt van deze fase is een bepaalde urgentie, nood of opportuniteit vanuit een lokaal bestuur en/of andere overheid, een private ontwikkelaar of vanuit één bedrijf of een groep bedrijven om een (her)ontwikkeling op te starten. Ook de omgeving van een bedrijventerrein kan zo’n urgentie uiten. Er is dus een zaadje geplant dat in een gunstige context kan uitgroeien tot een effectieve (her)ontwikkeling en er zijn initiatiefnemers die mensen en middelen (kunnen) verzamelen om het idee verder uit te werken.

Scope van de fase

Deze fase is het begin van een aantal verkennende stappen door de initiatiefnemer(s). Er wordt informatie verzameld en verwerkt omtrent het terrein en zijn omgeving:

• Zijn er gronden te saneren?
• Moet er nog een herbestemming van het gebied gebeuren?
• Hebben bedrijven in de regio nood aan nieuwe bedrijfshuisvesting?
• Welke kosten zijn er verbonden aan de (her)ontwikkeling?
• Welke partijen kunnen meehelpen aan de (her)ontwikkeling?

Het gaat dus vooral om aspecten die een weerslag hebben op de herontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze fase is minder noodzakelijk bij een relatief eenvoudige ontwikkeling. Daarnaast wordt bekeken welke actoren betrokken worden in de samenwerking en hoe de project- en procesorganisatie van de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein opgezet wordt.

Samenwerking en projectorganisatie

De manier waarop deze voorbereiding georganiseerd wordt, is vooral afhankelijk van de initiatiefnemer. Afhankelijk van de inspanning die het project vraagt, zal bij lokale overheden de interne organisatie daarop moeten afgestemd worden. Private ontwikkelaars zullen daarbij, naargelang de grootte van de organisatie, een team op de (her)ontwikkeling zetten om de voorbereiding te doen.

In de voorbereidingsfase worden door de trekkende partij(en) verschillende mogelijkheden van de project- en procesorganisatie nagegaan. De formele of informele zoektocht naar allianties start, actoren worden geënthousiasmeerd en er is afstemming en onderhandeling tussen actoren.

De trekkende partij screent en verkent eerst hoe betrokken private en publieke partners zullen/willen zijn: lokale overheden, intercommunales, private projectontwikkelaars, ontwikkelingsmaatschappijen en bedrijvenverenigingen (die al dan niet over grondposities beschikken). Hij analyseert daarbij mogelijke partners en belanghebbenden en de voor- en tegenstanders van een mogelijke (her)ontwikkeling, vergelijkt opinies en voorstellen, zoekt win-win-situaties en mogelijke samenwerkingen. Ook de mogelijke rollen- en taakverdeling wordt verder gedefinieerd.

Welke aspecten zijn belangrijk in deze fase?

Om een gerichte en doordachte (her)ontwikkeling op te starten, onderzoekt de ontwikkelaar een aantal aspecten die een weerslag hebben op het concept, de ontwikkelingsmogelijkheden en de haalbaarheid van de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein:

De rol van het bedrijventerrein in de economische structuur

Het bedrijventerrein is gesitueerd in een ruimere economische structuur van de gemeente en/of de regio. Het is dan ook zeer belangrijk om vooraf een marktverkenning te doen naar de economische context. Het doel van deze rolbepaling is om zo goed mogelijk de functie van het bedrijventerrein te bepalen ten opzichte van de markt en het geheel van bedrijventerreinen in een ruimer gebied.

Onderzoek van de plannings- en beleidscontext

De conformiteit van de geplande activiteiten dient ook in een vroeg stadium onderzocht te worden. De plannings- en beleidscontext vormen immers belangrijke randvoorwaarden bij de ontwikkeling van het terrein. Er moet rekening worden gehouden met bepalingen uit het ruimtelijk beleid, het milieubeleid, het natuurbeleid, beschermde gebieden en eventuele relevante plannen en projecten in de omgeving van de site. De meest relevante plannen, wetten en reglementen worden kort weergegeven.

Het is belangrijk om in de voorbereidingsfase na te gaan of er nog een ruimtelijk uitvoeringsplan of bestemmingswijziging moet opgemaakt worden, voor met de eigenlijke (her)ontwikkeling van het terrein kan worden gestart.

Terreinkenmerken en ruimtelijke lokalisatie van het terrein

Dit onderdeel kan bestaan uit een ruimtelijke analyse en een beschrijving van de bestaande ruimtelijke structuur. Hierbij moet nagegaan worden welke aspecten de (her)ontwikkeling kunnen belemmeren en mogelijk afstemming vereisen tussen de verschillende overheden.

Visieontwikkeling en potentieanalyse van het terrein

Visies zijn een manier om perspectief te schetsen en maken langetermijnplanning mogelijk. Het opstellen van een transitieplan kan bijvoorbeeld al vanaf de voorbereidende fase een einddoel voor ogen brengen. Het transitieplan wordt opgemaakt vanuit een geïntegreerde benadering. Het vertrekt van de kwaliteiten van een terrein en behandelt elk van de bouwstenen en potenties.

Eens het terrein zo volledig mogelijk in beeld is gebracht, kan aangegeven worden welke en hoeveel activiteiten er kunnen plaatsvinden. Voorts kunnen de mogelijkheden op het vlak van duurzaamheid verkend worden: welke ambities en doelen op het vlak van duurzaamheid zijn technisch en financieel haalbaar op het terrein?

De projectorganisatie

Bekijk daarnaast welke actoren betrokken moeten worden in de samenwerking en hoe de project- en procesorganisatie van de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein kan opgezet worden. Een stakeholderanalyse kan daarbij uitgevoerd worden. Het brengt per relevante stakeholder de aan de gebiedsontwikkeling gerelateerde behoeften in kaart. Zo wordt in een vroeg stadium de klantwensen van alle stakeholders verzameld.

Onderzoek naar de financiële haalbaarheid

In deze fase zijn er 2 belangrijke vragen over financiering: “hoe de nodige financiële middelen bijeen krijgen om het proces op te starten?” en “is de herontwikkeling financieel haalbaar?”. Aan het einde van deze fase worden afspraken over kostenverdelingen van het vervolgtraject vastgelegd in de intentieovereenkomst. Die bevat ook een inschatting van de kosten en geeft inzicht in de verschillende onderdelen van de financiering. Budgettering op projectbasis is wenselijk:

• Activeer alle opbrengsten en kosten (zoals personeels- en werkingskosten) op projectbasis.
• Maak een meerjarenplanning op. Wees je ervan bewust dat die meestal zwaar negatief zal zijn in de beginfasen van het project en vermoedelijk pas tijdens de uitvoeringsfase positief zal worden; hetgeen ingaat tegen de verplichting om een meerjarenplanning jaarlijks in evenwicht af te sluiten.

Product: startnota

Aan het einde van de voorbereidende fase is het zaadje dan (mogelijk) uitgegroeid tot een project met een duidelijke scope. De projectdefinitie is gedefinieerd en er is (meer) duidelijkheid over de maatschappelijke, juridische en financiële haalbaarheid en de belangrijkste randvoorwaarden van het project.

Deze fase kan afgerond worden met een nota die alle gekende gegevens samenbrengt die nodig zijn om het project verder te zetten. Deze startnota is een ideale basis om in (voor)overleg te treden met actoren.

Veel elementen die hier in de voorbereidingsfase werden opgesomd, worden verder uitgewerkt in de volgende fase bij de (her)ontwikkeling van het bedrijventerreinen (‘Planning- en realisatiefase’). De startfase is dus de voorbereiding van de volgende fase, maar kan eventueel ook al uitwerking ervan bevatten. Het is goed mogelijk dat de analyse van de bestaande toestand en de planningscontext doorgedreven wordt uitgewerkt, zodat alle elementen waarmee rekening moet worden gehouden, gekend zijn. Die informatie kan in dat geval overgenomen worden in de volgende fase, als onderdeel van het inrichtingsplan.

Verwijzingen

• Brochure ‘Ruimtelijk-economisch onderzoek: een leidraad voor lokale besturen’ (VLAIO, 2020).
• Handleiding subsidiebesluit bedrijventerreinen (VLAIO, 2019).
• Duurzaamheidsmeter economische sites & bedrijventerreinen: een instrument dat werd ontwikkeld om de duurzaamheid van industriële of economische sites en bedrijventerreinen te kunnen meten (VLAIO, 2017).