Handhaving
In deze fase is het de bedoeling de nagestreefde en gerealiseerde kwaliteit te handhaven. Het is een controle op de naleving van alle afgesproken regels.
Startpunt
Het doel van 'handhaven' is om na de uitgifte of herontwikkeling het kwaliteitsniveau op het bedrijventerrein te bewaken en gedurende de hele levensloop van het terrein te behouden. Naarmate veroudering optreedt, neemt de kans op verval immers toe, met oneigenlijke activiteiten die binnensluipen, de groenstructuur die erodeert, de signalisatie die niet meer is aangepast, … Hierdoor kan het bedrijventerrein een verloederde indruk geven.
Scope van de fase
Tijdens de handhavingsfase gaat de aandacht uit naar de afspraken tussen de terreinbeheerder(s), bedrijven, de lokale overheid en andere instanties over de gezamenlijke opvolging van de voorwaarden en de uitgezette kwaliteitsnormen voor het beheer van het bedrijventerrein. Een goede handhaving versterkt het vertrouwen in naleving en maakt het daarmee mogelijk dat overeenkomsten worden nagegaan.
Samenwerking en projectorganisatie
Om het verval op bedrijventerreinen en het niet-naleven van de oorspronkelijke doelstellingen tegen te gaan, worden het best vooraf afspraken gemaakt tussen de beheerder en bedrijven. Algemeen kan het niet naleven van de verkoopsvoorwaarden – zoals een staking van de economische activiteiten of het niet aanvangen van de bouwwerken binnen de afgesproken termijn – leiden tot handhavingsmaatregelen.
Welke aspecten zijn belangrijk in deze fase?
Om na gerichte en doordachte (her)ontwikkeling de gemaakte afspraken te handhaven, zijn volgende aspecten belangrijk:
Gebruik van sanctiemechanismen
Een beheerder zou sancties kunnen voorzien teneinde een zogenaamde stok achter de deur te hebben. Mogelijke sancties zijn (niet limitatief): het recht van wederinkoop, de indeplaatsstelling, de aankoop voor rekening en de terugvordering (indien een subsidie van de beheerder wordt ingetrokken). Zoals zal blijken, zijn sommige sancties eerder geschikt voor het afdekken van de basisverplichting, terwijl andere beter gebruikt worden ter handhaving van de bijkomende maatregelen.
Gebruik van kavelpaspoorten
Kavelpaspoorten leggen minimum- en maximumvolumes op waarmee ontwerpteams dan creatief kunnen omgaan. Dat geeft aan de bedrijven enerzijds een kader, maar ook flexibiliteit en ruimte voor creativiteit. Kavelpaspoorten kunnen ook nuttig zijn bij handhaving.
Product
Afspraken in de handhavingsfase bestaan uit:
- Aansturende beheermaatregelen (voorzien in het beheerplan);
Er kan gedacht worden aan een systeem waarin de handhaving niet alleen gebeurt door 'controle' door de beheerder, maar vooral via een systeem dat draait rond gezamenlijke verantwoordelijkheid van de terreinbeheerder en (vooral) de bedrijven zelf. Meer dan controle kan zo’n systeem van gezamenlijke verantwoordelijkheid bijdragen tot het behoud op termijn van de globale kwaliteit, door de introductie van bedrijventerreinmanagement via onder meer een beheercomité of de aanstelling van een bedrijventerreinmanager (zie ook exploitatie- en beheerfase). Samenwerkingsstructuren zijn hierbij aangewezen. - Handhavende maatregelen: deze kunnen sanctionerend en/of corrigerend van aard zijn. Er kan een opsplitsing gemaakt worden tussen instrumenten die wettelijk zijn voorzien en deze die extracontractueel voorzien kunnen worden.
Voor deze ‘controle op de handhaving’ zijn een aantal instrumenten mogelijk:- Introductie van terreinbeheerinstrumenten welke ruimer zijn dan recht van wederinkoop;
- Actieve uitoefening ‘voorkooprecht’ of aankoopopties;
- Voorzien van ‘schadeclausules’ bij niet het volgen van de opgelegde terreinbeheer verplichtingen;
- Voorzien van bankgaranties;
- De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het decreet ruimtelijke economie geven ook de mogelijkheid om tot onteigening over te gaan voor algemeen nut en voor de heraanleg van bedrijventerreinen, toegangswegen naar of bijkomende infrastructuur voor die terreinen. Er dient steeds een onteigeningsplan te worden opgemaakt.
Het decreet Ruimtelijke economie van 13 juli 2012 legt enkele instrumenten vast die handhaving op bedrijventerreinen mogelijk maken:
- Terugkooprecht: geeft een intercommunale, gewest of gemeente het recht om een onroerend goed dat gevestigd is op een bedrijventerrein dat met de steun van een overheid (subsidies, onteigeningen, ...) werd ontwikkeld, terug te kopen tegen een prijs die bij de eerste aankoop van een terrein wordt omschreven. Het terugkooprecht moet wel voorzien zijn in de onderhandse overeenkomst en authentieke akte. Daarnaast is wederovername enkel mogelijk indien de grond meer dan 2 jaar niet meer gebruikt werd, het bedrijf de geldende voorwaarden van gebruik niet naleeft of de sectorale regelgeving schendt. Hierbij voorziet het decreet ook duidelijkheid rond de prijsbepaling van verkoop en terugkoop. Zo zullen opstallen echter teruggekocht worden tegen de venale waarde van die opstallen op het moment van de terugkoop, waarbij geen uitzondering meer voorzien is als deze opstallen een lagere kostprijs zouden hebben.
- Toelating tot doorverkoop: de eigenaar of de titularis van het recht van opstal/erfpacht/vruchtgebruik mag zijn rechten pas overdragen of persoonlijke gebruiks-/genotsrechten toekennen nadat daarvoor voorafgaande toestemming verleend werd. Deze toestemming mag sinds het decreet geweigerd worden, dan wel dat een toelating aan voorwaarden gebonden kan zijn ‘zolang die voorwaarden niet ingegeven zijn vanuit louter financiële motieven.’
- Regularisatietermijn: de bepalingen die voorzien in een verplichte regularisatietermijn alvorens de overheid haar terugkooprecht/recht van wederovername kan uitoefenen. Er is een verplichte mogelijkheid tot regularisatie na ingebrekestelling tot 10 jaar na kennisname.
- Duidelijkheid over niet gebruik van gronden
Handhaving op een bedrijventerrein is verder ook nog mogelijk door:
- Het voeren van inspecties en waarschuwen van overtredingen
- Bevelen van herstel door betalen van een meerwaarde, uitvoeren van aanpassingswerken, herstel naar oorspronkelijke toestand of een combinatie (bestuurlijke handhaving)
- Dagvaarding voor de rechtbank die gevangenisstraf, geldboete of herstelmaatregelen kan vorderen (strafrechtelijke handhaving)
- Dagvaarden voor burgerlijke rechtbank (burgerrechtelijke handhaving)
In de handhavingsfase kunnen alle verplichtingen en bijhorende sancties vastgelegd worden in een handhavingsplan