Startpunt

De uitgiftefase start met de inschrijvingsperiode, waarin kandidaten zich kunnen voorstellen en gescreend worden.

Scope van de fase

Tijdens een uitgiftefase worden de percelen op een bedrijventerrein ter beschikking gesteld (verkocht, verhuurd, erfpacht, concessie, recht van opstal, erfdienstbaarheid, ...) aan geïnteresseerde kandidaat-investeerders. Het is de taak van de (her)ontwikkelaar van het bedrijventerrein, maar ook van de relevante overheidsinstanties, om het vastgelegde ambitieniveau van een bedrijventerrein zo goed mogelijk te bewaken en het 'juiste bedrijf op de juiste plaats' te laten terechtkomen.

Samenwerking en projectorganisatie

Het uitgifteplan wordt opgesteld door verschillende betrokken actoren, zoals de eigenaar of gemeente. Veelal vormen zij een uitgiftecomité. Dit comité staat in voor de beoordeling van nieuwe bedrijven die zich op het bedrijventerrein willen vestigen, van bestaande bedrijven die een verlenging van hun erfpachtovereenkomst wensen en van kandidaat-huurders in een bestaand gebouw, aan de hand van de in dit uitgifteplan vooropgestelde uitgiftecriteria. Daarnaast formuleren zij ook aanbevelingen over de bouwplannen en eventuele andere gebruiksvoorwaarden van een bedrijfskavel/bedrijfspand.

Door het formuleren van uitgifte- en gebruiksvoorwaarden bij de terbeschikkingstelling van een kavel of naar aanleiding van een verhuurovereenkomst, wil men duidelijkheid scheppen over de toewijzingscriteria voor kandidaat-kopers, -erfpachters of -huurders, over de verplichtingen voor de gebruikers van het terrein, over de controle erop en over de sancties.

Kandidaat-investeerders, -erfpachters en -huurders moeten in veelvoorkomend geval een inlichtingenfiche invullen. Op basis daarvan wordt een eerste screening gedaan van de kandidaten. Indien het uitgiftecomité van mening is dat een bedrijf in aanmerking komt om zich op het bedrijventerrein te vestigen, zal het bedrijf worden uitgenodigd voor een overleg. Tijdens dit overleg zal meer in detail bekeken worden in welke mate het voldoet aan de uitgiftecriteria. Het uitgiftecomité neemt binnen een redelijke termijn een beslissing over een kandidatuur.

Welke aspecten zijn belangrijk in deze fase?

Verschillende aspecten uit het inrichtingsplan hebben een weerslag op de evaluatiecriteria van het uitgifteplan, zoals economische aspecten en stedenbouwkundige eisen. Ze werden dus ‘voorbereid’ in het inrichtingsplan. Deze bepalingen kunnen doorwerken middels (verkoop)overeenkomsten met de betrokken bedrijven.

Dit betekent dat het uitgiftebeleid minstens een aantal evaluatiecriteria moet bevatten die als basis dienen voor de beslissing om een bedrijf al dan niet toe te laten op een zone op een bedrijventerrein. Deze criteria houden inhoudelijk verband met de nagestreefde bestemming en gewenste ontwikkeling van het gebied, zoals uitgedrukt in een plan van aanleg (BPA), een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) en/of het inrichtingsplan. Ze hangen ook samen met de ruimtelijk-economische beleidsdoelstellingen voor de regio en de gemeente (bijvoorbeeld zoals verwoord in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, het gemeentelijk beleidsplan ruimte, …) en daaraan gerelateerd de ruimtevraag naar en aanbod van percelen op bedrijventerreinen (vb. zonevreemde bedrijven, problematische ruimtevragers, noodzaak aan specifieke bedrijventerreinen, …).

Een aantal van de maatregelen die noodzakelijk zijn voor een goed beheer, kunnen ook opgenomen worden in het beheerplan.

Om op een gerichte en doordachte manier het terrein uit te geven, dien je als ontwikkelaar rekening te houden met een aantal aspecten:

Doorwerking van de ‘voorschriften van het inrichtingsplan’ in verkoopovereenkomsten

In de verkoopvoorwaarden kan je allerhande mogelijke randvoorwaarden opnemen die mee helpen zorgen voor de effectieve uitvoering van de gewenste inrichting en beheer van het terrein. De verkoopovereenkomsten zijn een ‘flexibel’ middel om voorwaarden op te leggen (zonder verordenende kracht zoals een ruimtelijk uitvoeringsplan). Het doorwerken van de voorschriften is een middel om deze aspecten ‘uitvoerbaar’ en ‘handhaafbaar’ te maken. Het is ook een praktische manier om gedetailleerde inrichtingskeuzes en voorschriften niet te vroegtijdig ‘onherroepelijk’ te maken en ze ‘flexibel’ uit te werken en aan te passen aan nieuwe inzichten.

Om deze wisselwerking tussen uitvoerbaarheid en voldoende flexibiliteit uit te werken, zijn in de werkwijze twee zaken van belang:

• De opname van stedenbouwkundige verplichtingen in de verkoopovereenkomst
• Het verzorgen van een vooroverleg inzake de omgevingsvergunning: tussen de bouwheer, de terreinontwikkelaar en de vergunningverlenende overheid

Bouw- en exploitatieverplichting

Om de criteria uit het uitgifteplan te realiseren, kan ook een bouw- en exploitatieverplichting binnen een termijn van respectievelijk maximaal vier en vijf jaar (te rekenen vanaf het verlijden van de ter beschikkingsakte) worden opgenomen in het uitgifteplan. Deze termijnen kunnen eventueel ingekort worden om de ontwikkeling van het terrein te versnellen.

Bijkomende maatregelen voor goed beheer

Het uitgifteplan kan aangevuld worden met bijkomende maatregelen: wat wordt op bedrijfsniveau uitgewerkt en voor welke zaken wordt er samen aan de kar getrokken? Voorbeelden hiervan zijn de verplichting om de onderhoudskosten voor (delen van) het terrein (zie ook exploitatie-en beheerfase), te delen, de verplichting om een beplantingsplan op te maken of verplichtingen in verband met waterbeheer, gemeenschappelijk parkeerzone of circulatie. Daarom is het belangrijk in de uitgiftefase aandacht te besteden aan de dataverzameling.

​​​​​​​​​​​​​​Voortgangscontrole

De voortgangscontrole van de verkoop- of huurcontracten kan gewaarborgd worden aan de hand van een schadevergoeding of boete/dwangsom bij het niet respecteren van de bouw- en of exploitatieverplichting of van andere verplichtingen uit de verkoopvoorwaarden. Ook kan de ontwikkelaar verplichten dat de bedrijven hun bouwplannen eerst aan de terreinbeheerder moeten voorleggen voor advies.

Andere mogelijke controle-instrumenten zijn het terugkooprecht, de doorverkoop, de bankwaarborg en het herstel. Bij het terugkooprecht is de manier waarop je hierover communiceert en hoe anderen dit interpreteren zeer belangrijk, want commercieel ligt dit nog moeilijk. Meer info is beschikbaar bij het hoofdstuk handhaving.

Product: uitgifteplan

De basis voor de uitgifte vormt het uitgifteplan. Daarbij worden verschillende eisen opgelegd aan de kandidaat-investeerders. Dit uitgiftebeleid- of plan is het operationele instrument om bedrijfskavels toe te wijzen aan individuele bedrijven. Het functioneert met andere woorden als inhoudelijke en technische voorbereiding van de ‘grondtransacties’. Kavels worden in principe alleen ter beschikking gesteld aan bedrijven die aan de uitgiftecriteria voldoen.

Verwijzingen

• Voorbeeldcase: uitgifteplan researchpark Zellik (VLAIO, 2016).