Ontwikkelaars bedrijventerreinen

Roadmap van een (her)ontwikkelingsproject

Exploitatie en beheer

De voorwaarden en de uitgezette kwaliteitsnormen voor het beheer van het bedrijventerrein moeten verankerd en opgevolgd worden.

Startpunt

Eens het bedrijventerrein tot (her)ontwikkeling is gebracht door de uitgifte van kavels, wordt in deze fase aandacht besteed aan een goed beheer van het bedrijventerrein. Dit aspect wordt steeds belangrijker.

Scope van de fase

In de exploitatie- en beheerfase is het de bedoeling de nagestreefde en gerealiseerde kwaliteit te verankeren met formele afspraken. Een goed beheer bevestigt de ambities die in de vorige fasen zijn vooropgesteld en garandeert de kwaliteit van het bedrijventerrein. Beheer is in de eerste plaats een collectief gebeuren. Door de samenwerking tussen bedrijven, overheden en andere stakeholders kunnen zowel economische, duurzame en sociale voordelen worden gerealiseerd. Een goede communicatie en een transparante werkingsstructuur zorgen op diverse vlakken voor een meerwaarde .

Bij beheer kunnen meerdere thema’s behandeld worden op verschillende niveaus. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van een basispakket met noodzakelijke diensten en een facultatief pakket waarin de bedrijven gezamenlijke initiatieven kunnen opstarten, afhankelijk van hun behoefte. Diensten uit het facultatief pakket moeten zelf hun meerwaarde ten aanzien van de bedrijven bewijzen. De bedrijven bepalen met andere woorden zelf welke van deze diensten voor het bedrijventerrein wel of geen toegevoegde waarde levert. Een voorbeeld:

  • Basispakket:
    • Onderhoud van de wegen en het groen (zowel op het openbaar als op het privédomein) en de daaraan verbonden kosten en afspraken. Eventueel opmaak van een groeninrichtingsplan; onderhoud van de gebouwen (beeldkwaliteit);
    • Gezamenlijke bewegwijzering en verkeersveiligheid.
  • Facultatief pakket:
    • Geluids-, geur- en lichtbeheer;
    • Toezicht, risicobeheersing en veiligheid;
    • Imago en uitstraling van het bedrijventerrein;
    • Delen van personeel en personeelsdiensten;
    • Waterbeheer en nutsvoorzieningen (vb. riolering, waterafvoer en hergebruik);
    • Investeringen in gemeenschappelijke energie-infrastructuur;
    • Coördinatie en gebiedsbeheer: in functie van structuurontwikkeling van een bedrijventerrein door middel van segmentering, (her)uitgifte in functie van activiteitendifferentiatie of hinder, …).

Het nastreven van continuïteit in beheer is een belangrijk principe. Het kan immers voorkomen dat eens alle terreinen uitgegeven zijn en de wegenis aan de gemeente is overgedragen, de taak van de ontwikkelaar uitgespeeld is. Dit betekent niet dat de behoefte aan beheer wegvalt. Daarom is het de taak van de ontwikkelaar om de continuïteit in beheer goed voor te bereiden.

Samenwerking en projectorganisatie

Het terreinbeheerplan moet net als het uitgifteplan streven naar een deelname van de bedrijven die op het terrein gevestigd zijn. De actief betrokken actoren bij beheer kunnen van elkaar verschillen:

  • Lokale of bovenlokale overheden ondersteunen activiteiten op bedrijventerreinen met subsidies, middelen of kennis;
  • Middenveldorganisaties verdedigen ook op bedrijventerreinniveau de belangen van de bedrijven;
  • Op de bedrijventerreinen nemen één of meerdere bedrijven het voortouw om bepaalde aspecten op te nemen. Uit dat initiatief kan een bedrijventerreinvereniging groeien met een juridische structuur en een bedrijventerreinmanager.

Het beheer kan gedeeltelijk of volledig overgedragen worden aan een bedrijventerreinvereniging en/of een bedrijventerreinmanager. Het gebeurt meestal in nauwe samenwerking met de lokale overheid en leidt veelal tot betere economische resultaten en een hogere performantie van de bedrijven, en ook tot een lagere milieubelasting en een zorgvuldiger ruimtegebruik. Bedrijventerreinmanagement omvat alle thema’s die vrijwillig en bottom-up ontstaan en een meerwaarde creëren voor het bedrijventerrein en de bedrijven op het terrein.

Bij beheer en bedrijventerreinmanagement zijn er verschillende vormen van samenwerkingsverbanden. Er bestaan verschillende rechtsvormen waarin bedrijventerreinmanagement kan worden ondergebracht:

  • Vereniging;
  • Coöperatieve vereniging;
  • Besloten vennootschap.

Daarnaast kunnen de actoren ook meervoudig inzetbare rollen van management opnemen:

Inzetbare rollen van management (bron: Leiedal)
Inzetbare rollen van management (bron: Leiedal)
 

Een delicaat punt is het bepalen van een rechtvaardige verdeling van de financiële last. Hierbij dient er rekening mee gehouden te worden dat men streeft naar een optimale ontwikkeling van de bedrijven. Daarnaast kan niet geheel verwacht worden dat een bedrijf bijdragen levert voor een dienst die het niet nodig heeft. Om het bedrijventerreinmanagement in het kader van de ontwikkeling van duurzame kwaliteiten aantrekkelijk te houden voor kandidaat-kopers, is het zinvol om een vrij beperkt basispakket of instappakket aan diensten voorop te stellen. Dat kan in een latere fase aangepast worden. In de regel worden de zeggenschap en de inbreng verdeeld in verhouding met de kavelgrootte of de gehuurde oppervlakte, maar andere verdeelsleutels zijn denkbaar (omzet, tewerkstellingsniveau, …).

De financiering van het beheer is voor de stabiliteit en duurzaamheid van fundamenteel belang. In de praktijk wordt er gebruik gemaakt van diverse financieringsbronnen:

  • De vrijwillige ledenbijdragen;
  • Subsidies en andere ondersteuning van de diverse overheden;
  • Eigen inkomsten uit groepsaankopen en sponsoring;
  • Eventueel ‘verplichte bedragen’.
 

Welke aspecten zijn belangrijk in deze fase?

Om na gerichte en doordachte (her)ontwikkeling het terrein te beheren, dient rekening te worden gehouden met volgende aandachtspunten:

Context van het bedrijventerrein

Bij beheer moet rekening gehouden worden met verschillende elementen:

  • Het type bedrijventerrein: nieuw, bestaand of uitbreiding van een bedrijventerrein;
  • Het ruimtelijk schaalniveau: één of meerdere bedrijventerreinen;
  • Het ambitieniveau en de gewenste samenwerkingsacties;
  • De deelnemende partijen (privaat, publiek).

Regeling van de verhouding tussen alle actoren

Voor een kwalitatief beheer op lange termijn is het belangrijk om vooraf een duidelijke beheerstructuur vast te leggen met duidelijke afspraken over de taakverdeling. Bij het opzetten van bedrijventerreinmanagement is het van belang om vooraf in de schoot van de initiatiefnemer (terreinontwikkelaar en eventueel betrokken overheden) de verhouding tussen de verschillende participanten te regelen. Op dat ogenblik worden besluiten genomen over kwaliteitsstandaarden, optimalisering van het pakket, vaststelling van de financiële bijdrage, evaluatie van de dienstverlening, enz... Hierbij kan men een tijdsdimensie invoeren door onderscheid te maken tussen de ontwikkelingsfase en de beheerfase.

Vrijbuiters gedrag vermijden

Freerider gedrag op bedrijventerreinen kan voorkomen worden door de introductie van bedrijveninvesteringszones. In een BIZ werken bedrijven samen aan de verbetering van hun omgeving. Om dit mogelijk te maken, wordt een verplichte bijdrage gevraagd van alle bedrijven. De opbrengst van deze heffing wordt uitgekeerd aan de ondernemersvereniging die daarmee investeringen kan bekostigen ter bevordering van de leefbaarheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit en economische ontwikkeling van het gebied. In Vlaanderen is dit bij bestaande bedrijventerreinen nog moeilijk af te dwingen. In Nederland bestaat er wel een wettelijk kader voor. Er is hiervoor een proefproject opgestart bij een grensoverschrijdend bedrijventerrein in provincie Antwerpen.

​​​​​​​‘What’s in it for me’ duidelijk maken

Eenheid in beleid op een bedrijventerrein is een belangrijke factor in de duurzaamheid van bedrijventerreinbeheer. Bedrijven redeneren vaak vanuit ‘what’s in for me’ en daarop moet worden ingespeeld. Quick-wins en concrete voordelen zijn belangrijk om bedrijven mee te krijgen. Het belang van een enthousiaste trekker kan niet onderschat worden. De dynamiek van net- en samenwerking is een belangrijk fundament voor duurzaam samenwerken en die kan verschillen naargelang de kenmerken en de context van het bedrijventerrein.

​​​​​​​Goede afspraken maken goede vrienden

De basis van goed beheer en management wordt vastgelegd in goede contracten tussen inrichter en bedrijven. De contracten bevatten het best elementen en opportuniteiten die de samenwerking op de locatie bevorderen. Het is van belang dat contracten over beheer en management transparant en afdwingbaar zijn, zodat ze ook nageleefd worden.

​​​​​​​Verplichte oprichting van beheercomité voor strategische projecten

Bij strategische projecten moet de begunstigde volgens het subsidiebesluit een beheercomité oprichten. Elke partij die betrokken is bij de uitgifte van het terrein en of het beheer ervan, heeft minstens één stemgerechtigde vertegenwoordiger in het beheercomité. Het beheercomité stelt een huishoudelijk reglement op dat minstens het volgende regelt:

  • Het doel van het beheercomité, namelijk waarborgen dat de bepalingen in het uitgifteplan en in het beheerplan effectief nageleefd worden;
  • De wijze waarop de bedrijven op het terrein betrokken worden;
  • De wijze van vergaderen en stemmen;
  • Het verplichte verslag van de vergaderingen van het beheercomité.

Een duidelijke beheerstructuur is noodzakelijk voor een goede werking na de (her)ontwikkeling. Het beheercomité mag geen log orgaan worden.

Product: (terrein)beheerplan

Aspecten uit het inrichtings- en uitgifteplan werken door in het beheerplan. De beheermaatregelen worden (uitgebreider) opgenomen in het (terrein)beheerplan. Het legt een omschrijving van de beheerwerken vast met een duidelijke frequentie op jaar-, maand- of weekbasis en wie die werken zal uitvoeren.

 

Conform het subsidiebesluit bevat een beheerplan minstens volgende elementen:

  • De maatregelen die gericht zijn op een duurzaam onderhoud van zowel het openbaar als het privédomein;
  • De aspecten van het (her)inrichtingsplan die een weerslag hebben op het beheer.
 

Verwijzingen